为什么中国人均 GDP 只有世界中上游，城市建设却达到发达国家水平？

我从经济学原理来做一个严谨的回答——专业而又通俗易懂。

你能理解什么是“港铁模式”，就能理解中国的城市化奇迹是如何发生的。中国特色的城市化，就是一个规模放大的港铁模式——在土地权利的法律界定上就将土地的外溢增值内部化了。

先介绍下什么是港铁模式。地铁造价高昂，单靠卖票根本无法收回成本。因此世界上大部分的地铁都亏损运营。有人认为在商业上不能盈利意味着无效率，因此不应该发展这种昂贵的交通工具。而主张建设地铁的人则认为，地铁的收益不能只算买票收入。地铁的收益还包括没有算入帐的“外部性收益”。例如地铁的分流缓解了地面交通的拥堵，地铁的高速可以缩短平均通勤时间。因此，地铁项目本身亏损，但从整个社会来看是划算的。“外部性收益”的概念指的就是类似地铁建设的情形：个人或组织投入成本的活动，只获得部分收益，其余部分外溢，惠及他人。外部性现象的存在被常常被用来指证市场有时会失灵，需要政府插手。例如在自由市场里没有人会去做建地铁这样的亏损生意，地铁就应该由政府出面建设，或者由政府财政兜底。没有人否认收益外溢的现象，问题是，外部的收益不能入账，它能不能抵得上地铁建设亏损的大窟窿只有天知道。

我们知道，地铁修到哪，哪里的楼价就会上涨。这部分的外部性收益是可以货币量化的。通常保守粗算就不会是小数目，足够抵上地铁建设的亏损。如果地铁沿线的物业升值能以某种方式归地铁公司所有，外部性收益内部化，地铁公司就不会亏损。这就是著名的港铁模式。香港地铁是世界上为数不多能盈利的地铁公司之一。其“地铁+物业”模式有多种操作手法，但本质都是内部化收益地铁建设带来的物业升值，实现了盈利。按照“消除外部性”的指导思路，我们可以设想出n种在商业上可行、各方均得益的地铁建设模式。这里仅列举三种：

1、 地铁公司可以和沿线所有的业主单独达成协议，业主支付给地铁公司略低于物业升值的建设费用，地铁公司外加上这部分资金就不会亏损。

2、 沿线的业主组成业主委员会，集资修建地铁。每个业主只需要出低于预计升值的费用，再找一家银行融资，凑够建设资金。然后招兵买马，成立工程建设公司。建设好之后以低于建设费用的价钱将运营权卖给地铁公司。运营权出售所得归还银行。

3、 在城市规划上将地铁建设时间节点提前。沿线的开发商与地铁公司合作，共同出资修建地铁。开发商的物业可以卖更高的价钱。地铁公司得到运营权。

4、 将地铁建设时间节点再提前。政府在出售土地之前，先从银行借钱把地铁修好。沿线的土地价值会随之飙升。政府在拍卖土地后用多得的拍卖收入归还银行贷款。

有这么多可行的办法，为什么那些地铁亏损的城市不随便选用一种，就像港铁做的那样呢？因为在真实世界中存在交易费用。经济学理论认为，所有这些商业模式都是一种“合约安排”。凡合约交易都有交易费用。要业主、地铁公司、开发商、银行等合约方坐下来讨价还价、签约、监督合约执行，其费用可能高到交易无法达成。不同合约安排选择时的考量，是要减少交易费用。我们在设想各种建地铁的模式时，是在想象一个交易费用为零的世界。在交易费用为零的世界里，不同合约安排效果相等，因此无关紧要。地铁公司、业主委员会、开发商都是经济组织，本质上是一种合约，其存在也是为了较少交易费用。在交易费用为零的世界里，它们也就没有存在的必要。外部性的现象是因为交易费用太高。以第一种设想为例，地铁公司要和每一位业主都达成分摊建设费用的合约，谈何容易。交易费用为零的世界里互利交易总能达成，外部性不复存在。在方法论上，“外部性”的概念有无必要经济学家之间是有争议的。但这个概念流行、通俗易懂，这里不妨使用。本文的目的，只是想通过港铁模式去理解中国的城市化奇迹。

理解港铁模式，就容易理解在中国，土地非私有、征地补偿远低于市值，加上频频发生的强拆这些特色元素构成的城市化进程是如何快速推进的。也容易理解，为什么城市化的奇迹只发生在中国，而没有发生在土地私有的印度和巴西。在城市化的起点上，新进城的市民要完成从郊区农民手里购买耕地，并付费修建住房和配套市政设施的交易。就像修地铁有n种模式一样，我们可以设想出n种推进城市化的方式。但在现实中，只有一种安排的交易费用低到可行：政府低价购买土地，建好基础设施，然后高价卖地给开发建商品房。进城的新市民买房的同时，也为新建的基础设施买了单。中国城市化的成功秘诀就在于土地非私有的前提下这种模式的良性滚动。土地私有意味着土地将以市价出售。这样做的问题在于，城市化的起点上，郊区的耕地值不了多少钱。政府用财政支出建设各种基础设施来推进工业化和城市化，才让郊区的耕地升值，就像修地铁让上盖物业升值一样。农民以市价出售，坐享城市化的外部性收益，而基础设施建设要由全体纳税人买单。地铁公司在修建地铁之前，与沿线所有业主达成建设费用分摊合约的设想，我们仅凭常识就知道其费用高到几乎不可能发生。而中国的城市化，其规模之大、时间进程之长、相关的合约方数量之多远超出修建一条地铁。新开发的城区不是独立的。城市是一个整体，学校、医院、公园和广场所有人共享。工业化、城市化是全国一盘棋。需要连接城市的高铁、高速公路、机场、港口。需要工建设工业区吸引外来投资，给新市民创造就业机会。这些既需要征用土地，也需要严重依赖卖地收入的财政支出。

我们其实可以把经济学的概念抛开一边。想想一个问题，郊区的土地和城中村的老房子不是会长的果树，不是酒坛子里的酒，一动不动在那里就会升值。上升的价值是哪里来的？在现实中，绝大多数不动产的升值都是他人投入成本的活动的收益外溢，就像修地铁导致上盖物业升值一样。中国特色城市化的秘诀正式这种将外部收益内部化，实现了良性滚动的快速发展。